Prognozy 2026: Reset rynku nieruchomości czy luka podażowa? Analiza cen i stóp procentowych

Rok 2025 przyniósł polskiej gospodarce chwilę oddechu. Polski rynek nieruchomości złapał stabilizację, a analitycy mówią o "miękkim lądowaniu". Jednak inwestorzy patrzą już w przyszłość. Czy rok 2026 przyniesie reset rynku nieruchomości, czy może gwałtowny wzrost cen spowodowany brakiem nowych mieszkań? W tej analizie sprawdzamy prognozy cen mieszkań, dane GUS oraz raporty bankowe (m.in. PKO BP).

Na początku warto obalić mit o krachu. Ceny mieszkań ustabilizowały się na wysokim poziomie, a w największych miastach obserwujemy jedynie niewielki wzrost cen. Stabilizacja cen mieszkań stała się faktem. Nie oznacza to jednak, że będzie taniej. Wręcz przeciwnie – atrakcyjne ceny nieruchomości znikają z rynku błyskawicznie.

Średnie ceny transakcyjne a ceny ofertowe

Analizując średnie ceny transakcyjne, widzimy, że dynamika wzrostu wyhamowała. Wzrost cen transakcyjnych oscyluje w granicach inflacji. Średnie ceny w segmencie popularnym rosną jednocyfrowo. Jednak wzrost średnich cen wciąż jest odczuwalny dla portfeli Polaków. Ceny ofertowe deweloperów często zawierają ukryte rabaty, ale ceny transakcyjne mieszkań pokazują realny obraz rynku – tanio już było.

Największym zagrożeniem na 2026 rok jest podaż. Sektor nieruchomości deweloperskich w latach 2023-2024 ograniczył inwestycje. Skutki widzimy teraz. Oferta mieszkań deweloperskich w dobrych lokalizacjach jest przebrana. Podaż mieszkań nie nadąża za popytem.

• Liczba mieszkań oddanych: Statystyki pokazują spadek liczby gotowych lokali.
• Nowe mieszkania: Deweloperzy ostrożnie wprowadzają nowe mieszkania do sprzedaży.
• Polska sprzedaż nowych mieszkań: Wolumeny sprzedaży utrzymują się na stabilnym poziomie, ale stabilna oferta mieszkań dotyczy głównie peryferii.

Jeśli popyt mieszkaniowy wzrośnie (przez kredyty), a oferta mieszkań będzie niska, czeka nas presja cenowa. Tzw. luka podażowa może wywindować stawki.

Kluczem do ożywienia są finanse. Obniżki stóp procentowych są najbardziej wyczekiwanym wydarzeniem 2026 roku. Niższe stopy procentowe oznaczają tańszy pieniądz. To bezpośrednio przełoży się na ożywienie rynku kredytów.

Banki notują już wzrost w kategorii sprzedaż nowych kredytów. Kredyty mieszkaniowe wracają do łask. Poprawa koniunktury sprawia, że zdolność kredytowa Polaków rośnie. W kuluarach mówi się o nowych programach rządowych (np. rodzinny kredyt mieszkaniowy), które miałyby dodatkowo wspierać kredyty dla młodych.

Rok 2026 to także zmiany dla dużych graczy. Rynek inwestycyjny nieruchomości w Polsce przyciąga zagraniczny kapitał. Całkowity wolumen inwestycyjny rośnie r/r. Szczególnie ciekawie wygląda rynek nieruchomości handlowych (parki handlowe) oraz rynek nieruchomości magazynowych. Największa transakcja roku dotyczyła portfela logistycznego, co podbiło wolumen inwestycyjny.

Aktywni są też inwestorzy w sektorze mieszkań (PRS). Fundusze skupują całe budynki, licząc na wzrost cen najmu. Sektory rynku nieruchomości komercyjnych przechodzą transformację, ale Polska pozostaje liderem regionu CEE.

Przy drogim rynku pierwotnym, rynek wtórny przeżywa renesans. Klienci szukają gotowych lokali. Gotowe mieszkania z rynku wtórnego pozwalają na szybszą przeprowadzkę. Obroty nieruchomościami w tym segmencie są wysokie.

Również rynek najmu pozostaje silny. Choć szalony wzrost stawek wyhamował, ceny najmu są stabilne. Rynek najmu mieszkań to bezpieczna przystań dla inwestorów indywidualnych. Wzrost cen najmu dotyczy głównie segmentu premium w centrach miast.

Rok 2026 to technologiczne przekształcenie rynku nieruchomości. Branża nieruchomości wdraża rozwiązania Property Technology (PropTech). Standardem staje się:

• Zdalna sprzedaż nieruchomości: Obsługa klientów w pełni online.
• Prezentacja nieruchomości: Wirtualne spacery i modele 3D.
• Personalizacja ofert nieruchomości: AI dobiera mieszkania pod klienta.

Ważna jest też transparentność. Jawność cen (dyrektywa Omnibus) zmienia rynek. Klienci widzą historię ceny. Ponadto, certyfikat ESG staje się wymogiem dla nowych inwestycji. Nowa ustawa deweloperska wymusza na firmach ekologiczne podejście.

Jak kupować w 2026 roku? Proces zakupu mieszkania wymaga refleksu. Dobre oferty znikają szybko. Strategia sprzedaży nieruchomości musi być oparta na twardych danych. Sprzedaż nieruchomości kluczowe znaczenie ma dla płynności finansowej sprzedających. Warto korzystać z pomocy ekspertów, takich jak agencja Residential Group, która monitoruje trendy i pomaga bezpiecznie przejść przez proces transakcyjny.

Rok 2026 nie przyniesie "resetu", ale ewolucję. Stabilny rynek nieruchomości i rosnąca dostępność kredytów to dobre sygnały. Jednak luka podażowa może sprawić, że o wymarzone M trzeba będzie powalczyć. Analiza rynku nieruchomości wskazuje, że nieruchomości wciąż najlepiej chronią kapitał przed inflacją.